北京1季度楼市签约量6年最低楼市涨幅或放

2018年07月26日 来源:

北京1季度楼市签约量6年最低 楼市涨幅或放缓

刚刚过去的3月,北京天气陡然升温,3月30日,南郊观象台的气温午后最高时达到了25.9℃,打破了近10年3月下旬最高气温纪录。不过,与天气相比,楼市尚未迎来春天。

中原地产研究部统计数据显示,3月北京楼市合计签约量在1.6万套左右,其中,二手房成交在8800套左右,新建住宅签约7000余套。去年3月,北京二手房的成交量为43780套,也就是说,今年3月北京二手房的成交量仅为去年同期的20%。

如果再把时间轴拉长,今年一季度,预计北京楼市签约仅为4万套,同比下调了65%左右,为最近6年同期的最低值。

传统的开门红为何变成温吞水

多年来,北京楼市都基本与季节变化波动:每年3月开门红,五六月市场放量,再往后迎来金九银十,然后在冬季进入交易淡季,周而复始。

2013年,北京楼市以成交大涨收官。按照北京市住建委的数据,2013年北京全年住宅总销售额为2340亿元,相比2012年上涨了4.4%。这种热度没能延续到2014年,1月过后,市场就迟迟走不出冬季。

中原地产研究部的数据显示,2014年1月,北京全市二手住宅签总量8772套,环比上月下跌20.1%,与2013年1月同期的签量相比下跌55.2%。2月的数据更难看,北京全市二手住宅签总量5441套,环比上月下跌38%,与2013年2月同期的签量相比下跌46%。这是2012年1月后,北京二手房交易量最低的一个月。这期间,北京的一手房市场甚至连续两周多无新盘入市。

不论是一手房还是二手房,市场都将焦点放在了3月。按照惯例,全国两会召开的3月,有关房地产市场的政策调整也会随之出炉,市场走向基本确定。让市场陷入迷茫的是,全国两会前后,有关房地产市场的政策走向毫无显现。

政府工作报告中有关房地产的内容重头是完善住房保障机制,针对房地产市场调控的表述仅仅58个字:针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。

没有新的调控政策出台,也没有放松既有的调控政策,市场的反应反倒有些不知所措。

进入3月,房地产企业供应开始加速,到目前为止,北京已经有16个项目入市,提供的新建住宅达到5300套。各家中介也开始频繁地给客户打,但3月的成交量依然跌到最近6年来的同期最低值。

中原地产首席分析师张大伟告诉,2013年,北京楼市呈现的是恐慌性购买,经过一个冬天。现在转变开始出现恐慌性观望的苗头,购房者害怕高点入市

北京1季度楼市签约量6年最低楼市涨幅或放

,担心后期价格会出现调整。

与市场这种微妙的心理变化相对应的是,北京楼市库存量开始回升。马年春节前,北京楼市库存量一度跌落至5.56万套,而目前,这个数字增加了近4000套。如果库存量不断增加,就意味着楼市观望情绪的加重。

楼市是否少了主心骨

业界认为,几方面的因素造成了今年北京楼市开年的遇冷:信贷未放闸、限购限价未退出、自住型商品房供应增加、2013年的量价齐涨等。

伟业我爱我家集团副总胡景晖告诉,今年3月北京楼市的交易状况比2月要好,但肯定无法与过去几年相比。

在我们的观察中,很多人被限购限贷政策困住了,也有一些群体存在不小的资金压力,还有一部分人对于后期市场存在看空预期。胡景晖说,目前这个阶段,北京楼市进入了一个相对的冷静期。

与过去几年相比,今年3月,北京楼市多少显得有些没有主心骨。胡景晖说,以前的状况是政府越说房地产,房地产越涨,今年相反,政府工作报告基本没怎么提,市场反倒掀不起热情了。

与此同时,以往的楼市调控长效改革还在继续推进,既有的调控措施尚未显现退出的迹象,一些政策开始进一步收紧。以信贷政策为例,受到金融政策收紧的影响,很多银行已经不愿再做房地产信贷,尤其是个人住房贷款业务。

中国房产信息集团(CRIC)研究中心对全国22个城市的69家银行分支机构进行调研,结果显示,相比2013年年末,仅剩两家银行仍有优惠利率,近四成银行的首套房贷利率上升5%到15%不等。从全国来看,全国近九成银行首套房贷利率升至基准甚至上浮5%到10%,个别上浮甚至高达20%。

信贷政策的收紧对购房人来说相当于购房门槛被提高。假设北京南六环一套新建住宅,总价200万元,首付30%,贷款140万元。由于银行贷款利率从去年年底的8.5折变为基准利率上浮5%,贷款140万元的30年贷款期月供就从之前的8008元每月,上升到9199元。30年增加的利息高达43万元,就相当于房价200万元的21%,这是实实在在的购房门槛。

2014年一季度,中国人民银行在全国50个城市进行了两万城镇储户问卷调查,结果显示,64.3%的居民认为目前房价高,难以接受,未来3个月内准备出手购房的居民占比为13.2%,是1999年以来的较低值。

也有另一种看法,中国社科院经济所研究院汪丽娜告诉,去年北京楼市的交易量大量释放,今年一季度交易量不如以往是正常表现,因为需求也是要积累的。

数据显示,2013年北京市新建住宅、二手住宅交易量达到281696套。其中二手房全年总成交量为162746套,环比2012年的14.35万套上涨13.4%,是最近3年的最高点。

不仅如此,限购、限贷政策都没有退出,很多人都因为政策无法买房。汪丽娜说,3月的楼市交易量下滑并不能真正体现北京楼市的真实需求状况。

值得注意的是,就在3月,北京南六环住总与万科联合开发的一个楼盘入市,原计划的精装修改成了毛坯,单价22000元每平方米,这样的价格低于购房人的心理预期,300多套房源半天之内就一售而空。

而这样的日光盘并非唯一。市场的这种观望不会持续太久,但今年大幅上涨的局面估计也难再现。胡景晖说。

增幅放缓或是今年主基调

根据中国人民银行的调查,对下季房价,32.5%的居民预期上涨,47.2%的居民预期基本不变,7.5%的居民预期下降,12.8%的居民看不准。这种心理预期是否会影响今年北京楼市的走势?

在房地产市场,楼市的走势很多时候取决于政府想要什么。汪丽娜告诉,这几年政府在保障房上设计了很多名目,在土地供应上也占用了商品房的空间,客观上会造成高价商品房楼盘的大量出现。当商品房用地被挤占,商品房用地价格就会上涨,地价上涨之后,房价也会随着水涨船高。

汪丽娜告诉,这几年,北京居民为了排队买经济适用房、两限房都不敢换工作、不敢涨工资,就怕收入不合标准。表面看起来好像是得到了保障房,但对国家经济发展有什么好处?

在汪丽娜看来,近期国务院出台的城镇化发展战略规划中提到要发展二手房、租赁房,这些都是我国房地产市场的短板。在北京,一套市价200万元的房子租金能有多少,按租售比来算完全不合理,跟投资、投机根本不沾边,政府为什么还要限制购买,限制购买会带来租赁市场短缺、租金上涨。

而在张大伟看来,探讨楼市调整,最关键的因素是供需比,即使是在一二线城市,供需两端都会有变化的可能性。

从土地供应看,2013年,全国一线城市土地成交额创历史新高,达到了5127亿元。地价高企的结果是,房地产企业负债明显提高,如果市场不景气,房地产企业利润率会下滑。

在需求层面,大部分购房者都要借助贷款等信贷工具。一旦信贷收紧,需求可能会明显萎缩。张大伟说,中国楼市在历史上还没有出现过持续3年以上的连续高涨,北京楼市持续一年多的暴涨后,市场理性回归恐怕是自然的选择。站在这个角度来看,2014年北京楼市不论交易量还是价格,上涨的幅度可能都要放缓。

如果把范围扩展到全国,将时间拉回2013年,数据已经有了变化。

今年2月,在北京某高校的一次演讲中,全国工商联房地产商会会长聂梅生就拿出了一组数据。在2008年~2013年,全国平均房价涨幅最大的年份是2009年,涨幅超过21%。但在2013年,全国房价同比涨幅年初是18.8%,年底为7.7%。

这就是说,在全国范围内,房价同比涨幅是在下降的。聂梅生说,今年,这个趋势应该不会变。

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