楼市进入政策调整期去库存与差别化调控并重

2018年07月26日 来源:

楼市进入政策调整期 去库存与差别化调控并重

近期召开的中央政治局会议强调,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。这一政策与2015年底中央经济工作会议强调多措并举去库存有很大不同,意味着在一季度经济开门红以后,楼市政策从托底经济开始转向调整期。

从2015年的去库存,转向去库存与差别化调控并重。即便在去库存上,有序也代替了多措并举,这表明仅仅靠货币和结构政策刺激,难以去化库存。今年一季度,尽管全国商品房成交面积大涨33.1%,CREIS监测的36个重点城市更是大涨48.3%

楼市进入政策调整期去库存与差别化调控并重

,但截至3月底的商品房待售面积同比增长13%,广义住宅库存超过60亿平米,去化周期5年左右,商业库存要20年才能消化。

2015年以来,出于托底经济、稳定资产价格、控制系统性风险预期的考虑,货币政策、国家及地方结构性政策利好不断,楼市对投资稳定和经济企稳的效果显著。但是,由于实体有效资产形成不足,民间投资增速与社会投资增速剪刀差扩至历史峰值,多方政策利好叠加,特别是信贷宽松启动的杠杆+楼市金融加速器效应下,楼市金融属性凸显、投机炒作泛滥。

数据显示,京沪深楼市房价在创新高后,涨幅开始趋缓,4月房价环比分别上涨2.03%、0.92%、2.84%。同时,受房价高处不胜寒和3月收紧限购、限贷的影响,需求开始向一线城市周边转移。

类似于2013年以来资金从影子银行到股市、债市、一线楼市、大宗商品现货和期货、无形资产的快速轮动,资金从一线城市楼市到周边楼市的转移,也多为投机炒作的游资所为。根据笔者调研,1月份深圳楼市投资客占比达到40%的新高,而受需求溢出的东莞、惠州,2015年80%的房子被深圳投资客买走;北京周边的北三县,房价之所以一年内翻番,投资客推动是主因;沪浙苏投资客已经从苏州、杭州、南京等高房价区域杀到了价格洼地的无锡、南通,今年以来,苏州和无锡投资客占比分别达到40%和47%。

今年3月,地产投资资金来源同比增长70%;一线城市周边的二三线城市接过一线城市地王接力棒。一季度,二线城市土地出让金增长36%、楼面价上涨49%。由此,实体经济下滑背景下,释放出的资金或脱实入虚。一线城市及周边楼市过分火爆,产生了明显的资金虹吸效应,一是对深陷库存泥潭的三四线楼市的资金虹吸,不利于去库存,二是对实体经济的资金虹吸,不利于稳增长、控制金融风险和经济转型,偏离了三去、一补、一降战略。

重点城市楼市火爆,也不利于消费稳定和降低实体成本。一季度,全国居民人均可支配收入仅增长6.5%,远低于房价涨幅和食品价格涨幅。再结合一线城市及周边房价创新高、房价收入比在倍之间,可判断楼市火爆为富人投资或避险所为。由于高收入人群边际消费倾向低,房价上涨的财富效应难以推动消费增长。另外,年后CPI从1.8%迅速窜至2.3%,猪肉、蔬菜价格创新高,与年后租金重订,物流仓储、人工和铺面成本高企密切相关,房价上涨推高了实体成本。

因此,一线城市及周边楼市火爆,偏离了楼市去库存、金融助推实体的主题,这不是管理层愿意看到的。一季度,在经济实现开门红后,积极财政政策持续发力后,基建投资也全面启动。根据中金公司的报告,2015年地方发起大量PPP项目。截至今年2月底,财政部政府和社会资本合作中心PPP项目库收录了7110个项目,总投资8.3万亿元。其中,6000多个项目是2015年后发起,总投资将达到6.8万亿元,这些项目启动的效果将在2016年全面体现。

经济企稳,基建投资全面发力,再考虑到楼市秩序亟待整治,房地产托底的救急地位下降。不管从去库存,还是三去、一补、一降的供给侧改革,未来楼市将进入政策调整期。首先,由于食品价格仍将在高位徘徊,大宗商品价格上涨导致CPI非食品部分刚性上涨,CPI回升是大概率事件,货币政策宽松的空间收窄;其次,近期央行要求关注物价和房价,窗口指导商业银行信贷投放,意味着结构性的楼市信贷宽松宣告结束;最后,未来调控案例此起彼伏,重点城市楼市政策整体偏紧。

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